Preturile imobiliare din Romania

Preturile imobiliare din Romania

Ce este si cum functioneaza industria imobiliara, in zilele in care traim?

Industria imobiliară este una dintre cele mai dinamice si atractive zone pentru investitori, acum, in 2021, deoarece valoarea imobiliarelor tinde să crească. Ca urmare fireasca a acestui fapt, oamenii (persoane fizice sau companii de orice tip) sunt capabili să obțină un profit semnificativ, prin cumpărarea, inchirierea și vânzarea de bunuri imobiliare - le vom prezenta si pe acestea in detaliu, in curand. Intr-o piata libera si bine dezvoltata, agentul și brokerii sunt parte integranta a acestui mecanism - ei captează o parte din acest profit prin vânzarea unui serviciu celor implicați într-o tranzacție imobiliară.

Sa continuam si cu un alt raspuns, poate binevenit, la intrebarea: Ce este de fapt un imobil?

Cand ne referim la proprietatea imobiliara ne gandim (sau trebuie sa tinem cont si de aceste urmatoare lucruri, ca bunuri de care ne putem folosi): de proprietati formate din terenuri, clădirile de pe acestea și orice resurse naturale aflate în limitele proprietății (cu respectarea normativelor legale din fiecare tara). Uneori, se mai foloseste o alta clasificare a imobilelor, ce obtine impartirea lor în patru tipuri: rezidențiale, comerciale, industriale și terenuri.

La modul general, proprietățile rezidențiale includ structuri pentru reședința persoanelor, cum ar fi case, duplexuri, vile, apartamente, garsoniere și închirieri de locuinte, de diverse tipuri.

De asemenea, nu trebuie sa uitam o alta sectiune importanta a acestei piete - proprietățile comerciale sunt cele care includ structuri utilizate pentru a produce venituri (prin chirii sau alte taxe) precum birouri, magazine, hoteluri, spatii de orice tip și alte afaceri.

Apoi, proprietățile industriale ocupa un loc aparte in aceasta impartire - ele includ structuri folosite pentru fabricația diverselor produse/materiale/articole - aici intra binecunoscutele fabrici, depozite și centre de cercetare. Pentru a face lucrurile si mai simple de inteles, putem face o alta clasificare sau putem aduce o lamurire binevenita: in general, industria este destinată producției de bunuri, iar activitatea comercială este destinată distribuției (si vanzarii) de bunuri.

In ultimul rand exista proprietățile de terenuri - acestea includ puține structuri (sau pot sa fie complet lipsite de constructii, de orice fel); cateva exemple ar fi terenurile agricole, fermele etc.

Ce este piata imobiliara?

Acum, ca am clarificat “ce este un imobil”, putem sa intelegem mai usor la ce se refera piata unde acestea sunt tranzactionate si promovate - avem astfel o piata romaneasca, una europeana, una globala si asa mai departe. Piața imobiliară reprezintă toate proprietățile disponibile pentru vânzare, într-o anumită zonă. Din cauza forțelor economice mari, există momente în care aceste proprietăți cresc în valoare (sau scad) în același timp. La acest lucru se referă specialistii când spun că piața este în creștere (sau în scădere).

Sa privim acum inspre cateva dintre aceste bunuri imobiliare, incercand sa vedem preturi practicate in acest an, in trecut ori valori ce se anticipeaza pentru viitorul imediat. Ne vom stradui sa oferim informatii cat mai utile, din cat mai multe surse, in cat mai numeroase domenii sau sectoare - de la terenuri agricole, pana la apartamente sau locuinte din mediul urban. Piata imobiliara este una extrem de dinamica. Pentru a intelege procesele si factorii care determina preturile de azi si a putea anticipa tendintele viitoare, este nevoie de multa munca, de multa pricepere si ca intotdeauna ...de asumarea riscurilor.

 imobiliare-din-romania

Terenurile agricole - preturi mai mici decat in alte tari ale Uniunii Europene

Fie ca vorbim de suprafete potrivite pentru arat, fie ca ne referim la alte tipuri de terenuri “agricole” (utilizate pentru alte culturi de vita de vie, pomi etc.), piata acestor loturi este deosebit de atractiva pentru investitorii romani dar si pentru cei straini. Nu putine sunt companiile dornice de a investi in aceste terenuri, mai ieftine decat terenuri de acelasi tip din vestul Europei. Desigur, in Romania exista si dezavantaje - infrastructura rutiera este defectoasa, fermele sunt mai slab dezvoltate si rareori au facilitati de vreun fel sau altul.

Seceta de anul trecut si pandemia de Covid sunt doi factori de au afectat major piata imobiliara a terenurilor si a afectat intr-un mod foarte puternic productia agricola, per ansamblu, in tara noastra. Totusi, nu vom vorbi sub nicio forma de scaderi de pret pentru aceste terenuri - piata se va mentine la fel de stabila, ba chiar vor fi si cresteri.

Privind per ansamblu, estimarile pentru pretul de cumparare la acest tip de teren sunt de 3000-9000 de euro per hectar, in functie de regiune si amplasare. La o prima analiza, intelegem clar “cine conduce” acest clasament (ca sa il numim asa) - alaturate, cu valori aproximativ egale, sunt zonele istorice pe care le cunoastem ca si Muntenia si ca Banat. Apoi, la departare nu foarte mare urmeaza Oltenia, Crisana, Moldova, Dobrogea si pe ultimul loc Transilvania.

In cifre, datele din ultimii doi ani (fara numere si preturi pentru anul in curs - 2021), arata in felul urmator:

  1. Muntenia:

– 8.000-9.000 euro/hectar – in judetele Călărași si Ialomița

– 6.000-6.500 euro/hectar – in Giurgiu

– 5.000 euro/hectar – in Teleorman

  1. Banat:

– 8.000-9.000 euro/hectar – in Timiș

– 4.000-6.000 euro/hectar – in judetele invecinate Mehedinți si Caraș-Severin

  1. Oltenia:

– 6.000-8.000 euro/hectar – in judetele Olt si Dolj

  1. Crișana:

– 6.000-7.000 euro/hectar – in Arad

– 5.000-6.000 euro/hectar – in Bihor

  1. Dobrogea:

– 6.000-7.000 euro/hectar – in Constanța

– 5.500-6.000 euro/hectar – in Tulcea

– 4.000-5.000 euro/hectar – in Brăila, Galați

  1. Moldova:

– 4.500-5.500 euro/hectar – in Vaslui

– 5.500-6.500 euro/hectar – in Iași

  1. Transilvania:

– 3.000-6.000 euro/hectar (ca media a mai multor judete)

 

Care sunt factorii care dicteaza aceste preturi si care este explicatia pentru care unele terenuri sunt mai populare decat altele? Reprezentantii autoritatilor ce reglementeaza platile in agricultura si sunt responsabilit pentru interventiile in acest domeniu afirma deseori ca cel mai important lucru care determina pretul unui teren agricol, astazi, este gradul de fertilitate. Imediat, ca si importanta, urmeaza amplasarea sa geografica; din aceasta lista de criterii nu lipseste nici intinderea si localizarea exacta a loturilor care sunt puse la vanzare. Cum asa? Tendinta este ca si astazi, cumparatorii sa se orienteze catre suprafete cat mai vaste, alaturate, ce sunt vandute de marii fermieri - totul pentru o mai buna utilizare si munca a respectivelor parcele de teren. Unele regiuni au precipitatii mai bogate, alte au soluri mai prielnice unor anumite tipuri de culturi iar in zone precum Transilvania, culturile nu sunt o preocupare majora pentru populatie, terenurile fiind indeobi utilizate de localnici ca si pasuni.

Analize rapide si pronosticuri sincere pentru piata apartamentelor din Romania

Pentru perioada urmatoare (si pentru 2021, ca intreg an), estimarile specialistilor din tara noastra pot sa fie extrem de valoroase. La fel ca in alte domenii de activitate din Romania, si aceasta piata pare plina de speranta, in contextul luptei cu acest nou coronavirus. Campaniile de vaccinare derulate pana acum, etapele viitoare... toate par a genera un avant de care se vor bucura toti jucatorii din imobiliare. Si aceasta piata se va “redresa” - inevitabil, preturile la apartamente se estimeaza ca vor creste. O explicatie plauzibila pentru acest lucru, aparent fara nicio logica? Materialele de constructii s-au scumpit in ultimele luni; de asemenea, mana de lucru necesara in acest domeniu practica acum tarife semnificativ mai mari - asadar, aceste doua lucruri duc in mod inevitabil la un cost mai mare per metru patrat de apartament. Expertii din domeniul constructiilor estimeaza ca aceasta tendinta se va pastra si in viitor, fara a avea un prag limita sau o data limita la care lucrurile sa se “linisteasca”. De exemplu, in Polonia mp a ajuns la 1000 euro iar in Belgia depaseste 2000 euro. Daca in tara noastra se construia cu 400-500 euro per mp, fara TVA, acum orice apartament ridicat trece de pragul de 600 euro per mp.

In vecini, lucrurile stau la fel! Va vorbeam de spatiul EU (Polonia si Belgia), insa si in Rusia preturile apartamentelor au crescut cu 16%!

Statistici imobiliare

O impartire rapida pe orase

Inainte de a vedea in cifre care sunt cele mai scumpe orase din punctul de vedere al apartamentelor de vanzare, sa intelegem care sunt cele mai “ravnite” zone din Romania.

In 2020, top zece judete ca numar de tranzactii de vanzare/cumparare pe piata imobiliara au fost:

  1. București
  2. Ilfov
  3. Cluj
  4. Brașov
  5. Timiș
  6. Constanța
  7. Iași
  8. Dolj
  9. Bihor
  10. Suceava

(La polul opus al clasamentului se afla Sălaj, Covasna, Caraș-Severin și Olt.)

Mare parte dintre acestea au declarat cifre mai mari decat 2019. In aceste judete se afla orasele “cele mai cautate” in preferintele romanilor: Bucuresti, Timisoara, Brasov, Cluj, Iasi.

Sa privim acum cateva preturi, tarife si detalii care ne pot ajuta sa intelegem mai bine aceste tendinte privind apartamentele:

  1. In Bucureşti s-a observat o medie de 1.395-1.418 euro pe metru pătrat. Deloc straniu, locuinţele din blocurile vechi s-au apreciat cu 0,6% iar apartamentele din blocurile nou-construite au avut o creştere de 2,4%. Din capitala, sa mergem pana in fruntea “Transilvaniei”...
  2. In Braşov, primvara acestui an a adus o medie 1.277 de euro pe metru pătrat util. Totusi, locuintele noi ajung si la 1.306 euro pe metru pătrat.
  3. Din top nu poate lipsi municipiul Cluj-Napoca, unde se observa un varf de lista - 1.887 de euro pe metru pătrat util, in aceste luni de primavara. Apartamentele din blocurile noi pot sa atinga chiar si 1.924 de euro pe metru pătrat.
  4. La malul marii, În Constanţa , apartamentele se vindeau recent cu 1.268 de euro pe metru pătrat util.
  5. In Moldova, si mai precis, in Iaşi, metrul patrat utile s-a vandut in medie 1.078 de euro.
  6. In Timişoara, vorbim de sume medii de 1.304 euro pe metru pătrat util la achizitia de apartamente vechi si  1.309 euro la blocurile noi. 

Sa ne asteptam ca acest interes sa se pastreze si in 2021? Asteptam cu nerabdare si mai multe date “din teren” pentru a stii cu exactitate unde ne aflam si la ce sa ne asteptam. 

Casele din Romania - parerile sunt impartite

Casă, dulce casă… oare de câte ori pe zi folosim aceasta expresie? Casa este locul unde ne odihnim și mancam, unde petrecem timp pretios alaturi de prieteni sau familie. Mult mai mult decat niste pereti, un acoperis si o curte, casa este o parte importanta a vietii noastre.

Cand vorbim de cumpararea unei case, ne gandim la o decizie deloc usoara, ce ne va transforma poate chiar existenta. De aceea, am incercat sa spicuim cate ceva din toate sursele de informatii care prezinta preturile si starea din aceasta sectiune a pietei imobiliare din Romania:

  • Preturile caselor din Romania au crescut in a treia parte a anului trecut.
  • Interesul oamenilor a sporit imediat dupa lunile de vara
  • Totusi, preturile nu au atins nivelurile din 2019
  • Capitala tarii este un loc care si-a recapatat rapid avantul imobiliar in aceasta zona, comparativ cu Cluj-Napoca, unde oamenii sunt mai reticenti sa cumpere case
  • Un sfert din totalul tranzactiilor imobiliare in zona de locuinte este concentrat in Bucuresti si Ilfov
  • Constructiile de case au continuat intr-un ritm alert si in 2020, ba chiar si in 2021
  • In topul preturilor conduce din nou Cluj-Napoca, fiind urmat de capitala tarii, Timisoara, Constanta, Brasov, Craiova, Iasi si Oradea.

Preturile la chirii

Chiar si in timpul pandemiei, cererile pentru chirii (in marile orase) au crescut. Odata cu aceasta crestere, au sporit si preturile practicate de proprietari. La cat s-a ajuns?

  • In Constanta, costul chiriei pe mp util este de 6 euro. Asadar, pentru un apartament de 50 mp vei scoate din buzunar in jur de 300 de euro / luna.
  • In capitala, tariful ajunge, in medie, la 7,5 euro mp util. Astfel, aceeiasi 300 de euro de mai sus ii vei plati pentru doar 40 metri patrati utili! Statisticile arata ca in Bucuresti, preturile au crescut cu aproape jumatate in ultimii 5 ani. 
  • In marile orase ca Iasi, Timisoara, Constanta ori Brasov, pretul pe mp util se situeaza intre 6 - 6,5 euro, iar la Cluj-Napoca trece de 7 euro.

Cum cauta (si cum cumpara) romanii imobiliare?

Fara indoiala, cele mai utilizate mijloace de analiza si cercetare in aceasta piata sunt siteurile de anunturi - generaliste sau nisate pe aceasta zona, portalurile de mica publicitate sunt locuri excelente in care compatriotii nostri fac “research”, se informeaza, cer oferte si chiar incheie tranzactii. Fie ca se decid sa cumpere, sa vanda sau sa ofere spre inchiriere, iata dintre ce aleg conationalii nostri - facem acum o scurta enumerare a modurilor in care clasificarile anunturilor imobiliare ne sunt prezentate si ne vin astazi in ajutor.

Primul pas - ne decidem sa gasim doar anunturi de un tip - fie de vanzare, fie de inchiriat.

Pasul al doilea - stim ce tip de “proprietati imobiliare” cautam pentru compania, familia sau persoana noastra si incepem apoi sa facem sortarile necesare:

  • Apartamente de vanzare
  • Terenuri de vanzare
  • Case de vanzare
  • Spatii de vanzare
  • Alte Proprietati
  • Apartamente de inchiriat
  • Spatii de inchiriat
  • Case de inchiriat
  • Terenuri de inchiriat

De asemenea, pe siteurile de anunturi online gasim si birouri, hoteluri, pensiuni, restaurante, vile, garsoniere s.a.m.d.

Pasul al treilea - filtram rezultatele pentru a ajunge mai repede la ce ni se potriveste. Daca este vorba de locuinte, putem selecta exact numarul de camere dorite, pretul de vanzare, etajul, suprafata utila, compartimentarea, gradul de confort, tipul imobilului, nivelul, structura de rezistenta, numarul de bai, anul de constructie, data adaugarii, comisionul la cumparare, foto/video, veechime, executari silite si asa mai departe. Pentru zona comerciala, avem mare parte din aceleasi filtre plus recomandarile de utilizare, teren detinut, stadiul constructiei etc.

Ce ramane de facut? Sa vezi specificatiile,  descrierea, disponibilitate pentru ocupare, localizarea si imprejurimile (magazine, centre medicale, mijloace de transport, banci, locuri de luat masa, spatii de recreere, etc.) si daca totul este conform asteptarilor, sa stabilesti o intalnire “la fata locului”. Nimic nu poate sa ia locul unei vizite corect efectuate si a unei intalniri care sa iti permita sa discuti detalii si sa inspectezi locul.

anunturi imobiliare la cheie

Care sunt factorii care determina pretul unei locuinte

Fara a intra in prea multe detalii in zona de finante, economie sau sociologie, iata pe scurt ce influenteaza aceasta piata: cresterea economica a tarii, rata de somaj, ratele la banci, increderea consumatorilor, disponibilitatea creditelor, oferta de locuinte, accesibilitatea locuintelor in raport cu castigurile, factorii geografici.

Sa ii privim mai indeaproape pe unii dintre acesti termeni:

  1. Crestere economica. Cererea de locuințe depinde de venitul populatiei - astfel, cu o creștere economică mai mare și cu venituri în creștere, oamenii vor putea cheltui mai mult pe case; acest lucru va crește cererea și va crește prețurile. De fapt, cererea de locuințe este adesea remarcată ca fiind elastică; creșterea veniturilor ducând la un procent mai mare din venituri cheltuite pe case. În mod similar, într-o recesiune, scăderea veniturilor va însemna că oamenii nu își pot permite să cumpere, iar cei care își pierd slujba ar putea să rămână în urma cu plățile la banca și să isi piarda casa.
  2. Şomajul. Strans legat de creșterea economică este șomajul. Când șomajul crește, mai puțini oameni își vor putea permite o casă. Dar chiar și teama de șomaj poate descuraja oamenii să intre pe piața imobiliară.
  3. Ratele dobânzilor. Acestea afectează costul plăților bancare lunare. O perioadă de dobânzi ridicate va crește costul plăților de acest tip și va determina o cerere mai mică pentru cumpărarea unei case. Ratele ridicate ale dobânzii fac închirierea relativ mai atractivă în comparație cu cumpărarea. 
  4. Încrederea consumatorilor. Vor  oamenii să-și asume riscul de a încheia un credit ipotecar? Dacă oamenii se tem că prețurile locuințelor ar putea scădea, oamenii vor amâna cumpărarea.
  5. Disponibilitatea creditelor ipotecare (si nu numai). În anii de dupa 1990, multe bănci erau foarte dornice să acorde credite ipotecare. Au permis oamenilor să împrumute multiple venituri mari si au solicitat depozite foarte mici. Această ușurință de a obține o ipotecă a însemnat că cererea de locuințe a crescut pe măsură ce mai mulți oameni au putut să cumpere. Cu toate acestea, de la criza din 2007-2008, băncile și societățile de construcții s-au luptat să strângă fonduri pentru împrumuturi pe piețele monetare. Prin urmare, acestea și-au înăsprit criteriile de creditare care necesită un depozit mai mare pentru a cumpăra o casă. Acest lucru a redus disponibilitatea creditelor ipotecare și cererea a scăzut.
  6.  Accesibilitatea / prețurile caselor raportat la câștiguri. Raportul dintre prețurile locuințelor și câștigurile oamenilor influențează cererea. Pe măsură ce prețurile locuințelor cresc în raport cu venitul, te-ai aștepta ca mai puțini oameni să își poată permite o casa ori un apartament. O altă modalitate de a analiza accesibilitatea locuințelor este de a vedea procentul de bani care este cheltuit pe ipoteci. Acest lucru ia în considerare atât prețurile casei, dar în principal ratele dobânzii, cât și costul plăților ipotecare lunare.
  7. Factori geografici. Multe piețe imobiliare sunt extrem de geografice. De exemplu, este posibil ca prețurile caselor la nivel național să scadă, dar unele zone ar putea vedea în continuare creșterea prețurilor. Zonele ravnite (precum Cluj-Napoca sau Bucuresti in cazul Romaniei) pot înlătura tendințele pieței, deoarece cererea este mare și oferta este limitată. De exemplu, si casele din apropierea școlilor bune sau din zone centrale pot avea un pret semnificativ mai mare față de alte zone.

Sa incheiem repetand o parte din estimarile de care am pomenit mai devreme (sau in articolele anterioare) - preturile din imobiliare, in Romania, vor creste cu cel putin 10-15% in perioada urmatoare. Explicatia principala ar fi data atat de cresterea costurilor materialelor de constructii (de orice tip) cat si de scumpirea fortei de munca din tara noastra. Asadar, momentul perfect in care sa investesti sau sa iti cumperi un bun imobiliar este chiar acum!